Ακίνητα: Αγορά και στεγαστικό ή ενοικίαση

02.10.21

Θεμιστοκλής Μπάκας

Ακίνητα: Αγορά και στεγαστικό ή ενοικίαση: Crash test σε «καυτές» περιοχές - Πίνακες με τιμές

Στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία διετία - Η ενοικίαση ενός διαμερίσματος 90τμ-110τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650€ έως 850€ - Αν ο ενδιαφερόμενος δανειοδοτηθεί το 70%-75%  τότε σε πολλές περιπτώσεις η αποπληρωμή του δανείου του θα πραγματοποιηθεί σε 15 έτη ή αν επιλέξει διάρκεια 30 ετών, η δόση του δανείου σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει το 50% του μηνιαίου μισθώματος 

 

Τα σημερινά δεδομένα των τιμών πώλησης των ακινήτων κατάλληλα για οικογένεια (85τμ -110τμ) σε συνάρτηση με τις τιμές μίσθωσης των ιδίων ακινήτων, αποτελούν το συνδυασμό που μπορεί να οδηγήσει τον ενοικιαστή να προβεί σε άμεση αγορά του ακινήτου που μισθώνει ή να αναζητήσει ακίνητο των ιδίων προδιαγραφών για αγορά.

Αν ο ενδιαφερόμενος διαθέσει ο ίδιος το 25 % - 30% της αξίας αγοράς του ακινήτου και δανειοδοτηθεί το υπόλοιπο 70%-75%  τότε σε πολλές περιπτώσεις η αποπληρωμή του δανείου του θα πραγματοποιηθεί σε 15 έτη ή αν επιλέξει διάρκεια 30 ετών, η δόση του δανείου σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει το 50% του μηνιαίου μισθώματος.

Γενικότερα υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που η δόση του δανείου ακόμη και στη περίπτωση 100% χρηματοδότησης (σήμερα οι τράπεζες δανειοδοτούν το 70%-75 % της αξίας ), είναι μικρότερη από το μηνιαίο μίσθωμα.

Τα δεδομένα αυτά, έχουν επεξεργαστεί και «υιοθετήσει», οι δανειολήπτες το 2019 και το 2020 όταν καταγράφηκε αύξηση των εκδόσεων στεγαστικών δανείων σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Οι συγκυρίες σήμερα μπορεί να συγκλίνουν θετικά στην απόκτηση ακινήτου μέσω δανεισμού απ΄ότι να καταβάλει κάποιος ενοίκιο κάθε μήνα, αλλά, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να εξετάσουν ενδελεχώς τα οικονομικά τους δεδομένα πριν προβούν σε μια απόφαση που θα τους δεσμεύει για τα επόμενα 15 ή/και 25 έτη.

Τα ενοίκια έχουν πάρει την ανηφόρα

Στο κέντρο της Αθήνας καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, καθώς οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία διετία. Στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων κυμαίνεται από 3% έως 7%. 

Πλέον, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια 90τμ-110τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Σύμφωνα με την Eurostat, μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές σε τιμές αγοράς το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1% των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν ο μέσος όρος δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Επισήμανση για την αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε και το ΔΝΤ μέσω της έκθεσης που δημοσίευσε πριν λίγες ημέρες, αναφέροντας  ότι, σε 14 από τις 17 αναπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες που μελέτησε, οι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα πλήρωναν ως μίσθωμα ποσό που ήταν πολύ κοντά στο όριο του 40% του εισοδήματός τους, η χώρα μας συγκαταλέγεται στις χώρες που ποσοστό είναι οριακά άνω του 40%. Ωστόσο, η έρευνα του Ταμείου κατέδειξε πως αυτή η επιβάρυνση ήταν σημαντικά μικρότερη για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα. Δηλαδή τα πλέον οικονομικά εύρωστα νοικοκυριά στην ΕΕ ξοδεύουν το 10% περίπου του διαθέσιμου εισοδήματός τους για ενοίκια.

Πηγή: ΤτΕ, Επεξεργασία δεδομένων: Πανελλαδικό Δίκτυο Ε-Real Estates , *Πρόβλεψη ,** Το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο (1/9/2021 ΤτΕ)

Αναλυτικά παραδείγματα

Λαμβάνοντας υπόψιν τα παραπάνω, παρακάτω μπορείτε να δείτε πόσο ενοικιάζονται και πόσο πωλούνται ενδεικτικά ακίνητα σε περιοχές της Αττικής με ζήτηση. Παράλληλα, μπορείτε να δείτε το ποσό της δόσης ενός στεγαστικού δανείου για την αγορά τους, με την αποπληρωμή του να ορίζεται στη 15ετία στην πρώτη περίπτωση και στην 25ετία στη δεύτερη. 

Βόρεια και Ανατολικά Προάστια

-Ακίνητο 90 τ.μ. του 2005 στα Βριλήσσια η αξία του οποίου ανέρχεται σε €135.000, ενοικιάζεται από 540 έως 720 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε €734/μήνα και αυτή δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε €518/μήνα.

Κέντρο Αθήνας

-Ακίνητο 90 τ.μ. του 1975 στο ΜΕΤΣ η αξία του οποίου ανέρχεται σε €150.000, ενοικιάζεται στα 810 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε €816/μήνα και αυτή δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε €576/μήνα.

Κεντρικά και Δυτικά Προάστια

-Ακίνητο 92 τ.μ. του 2000 στο Περιστέρι η αξία του οποίου ανέρχεται σε €110.000, ενοικιάζεται από 552 έως 736 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε €598/μήνα και αυτή δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε €472/μήνα.

Κεντρικά και Νότια Προάστια

-Ακίνητο 86 τ.μ. του 1993 στου Ζωγράφου η αξία του οποίου ανέρχεται σε €140.000, ενοικιάζεται από 516 έως 602 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε €762/μήνα και αυτή δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε €538/μήνα.

Πειραιάς και υπόλοιπο Αττικής

-Ακίνητο 92 τ.μ. του 1998 στην Καστέλα η αξία του οποίου ανέρχεται σε €140.000, ενοικιάζεται από 552 έως 736 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε €762/μήνα και αυτή δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε €538/μήνα.

-Ακίνητο 110 τ.μ. του 2007 στην Σαρωνίδα η αξία του οποίου ανέρχεται σε €150.000, ενοικιάζεται προς 770 ευρώ τον μήνα. Η δόση στεγαστικού δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 15 ετών ανέρχεται σε €816/μήνα και αυτή δανείου με αποπληρωμή σε βάθος 25ετίας σε €576/μήνα.

Πηγή/Επεξεργασία : Ιστοσελίδες Αγγελιών /  Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates , Ακίνητα έως 150.000 € , Από 85 τμ έως 110 τμ κατάλληλα για οικογένεια άνω του 1^ου, Σταθερό επιτόκιο 5ετίας , Ιδία συμμετοχή 20%-25%

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, όπως και σε πολλές άλλες χώρες του ΟΟΣΑ, σημείωσαν μια εντυπωσιακή άνοδο την δεκαετία 1994-2005. Σύμφωνα με τον ∆είκτη Τιμών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το διάστημα 1994-2005, οι τιμές των αστικών ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 175% .

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων κατά δεκαετία αυτή κρίνονται απόλυτα φυσιολογικές για μια αγορά στην οποία τα αποπληθωρισμένα μακροχρόνια επιτόκια είχαν μειωθεί κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες στην διαδικασία σύγκλισης της ελληνικής οικονομίας προς την ΟΝΕ. Κατά συνέπεια, η αγορά κινήθηκε από θεμελιώδη μεγέθη και όχι από μια κερδοσκοπική φούσκα.

Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό. Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων.

 

Ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας

Εν μέσω οικονομικής κρίσης, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 κατά ποσοστό άνω του 40%, ενώ το 2018 παρουσιάζει για πρώτη χρονιά αύξηση των τιμών κατά  +1,5%, μια αύξηση που συνεχίστηκε το 2019 κατά 7,2%, το 2020 κατά 4,3%, καθώς και το 2021 σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ το δεύτερο τρίμηνο οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 4,4%. Αξίζει να αναφέρουμε ότι οι τιμές πώλησης είναι υποτιμημένες σε ποσοστό που κυμαίνεται από 25% έως 35% έναντι του 2007.

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων

Η πορεία των ενοικίων δεν δικαιολογούσε  την αύξηση των τιμών των ακινήτων την 10ετία 1994-2005. Σύμφωνα με τον Δείκτη τιμών ενοικίων της ΕΣΥΕ (ο οποίος είναι ένα κομμάτι του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά την περίοδο 1994-2005 κατά +75%. Η αύξηση αυτή ήταν αντίστοιχη της αύξησης των τιμών αγαθών και υπηρεσιών σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Σε πραγματικούς όρους λοιπόν, τα ενοίκια έμειναν σταθερά τη δεκαετία 1994 - 2005 . Ενώ τα ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα ακολουθούσαν τον πληθωρισμό, η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, με αποτέλεσμα, μετά το 2002, τα ενοίκια να αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006.  Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων 15,20 %, από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση +8,4% και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%.

https://www.imerisia.gr