Πώς και από πότε ξεμπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων

Τι αλλάξει με τον νέο νόμο για τα ακίνητα με χρέη των ιδιοκτητών προς την Εφορία, για τις κληρονομιές και τα αμφισβητούμενα ακίνητα από το Δημόσιο

12 Απριλίου 2026

Χιλιάδες υποθέσεις ακινήτων οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε από την εφορία λόγω χρεών είτε είναι προϊόν κληρονομιάς για την οποία δεν μπορούν να πληρωθούν οι φόροι, απελευθερώνονται με τον τελευταίο νόμο που ψηφίστηκε και τέθηκε σε ισχύ.

Παράλληλα λήγουν πολυετείς δικαστικές διαμάχες, με ακίνητα τα οποία διεκδικεί το δημόσιο αμφισβητώντας την ιδιοκτησία των ιδιωτών, υποστηρίζοντας ότι ήταν κρατικά επί Τουρκοκρατίας.

Σύμφωνα με τον νόμο 5293/2026 που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 7 Απριλίου, επιτρέπεται η πώληση των ακινήτων που είναι δεσμευμένα ή κατασχεμένα ή υπό πλειστηριασμό από την εφορία λόγω χρεών που έχουν οι ιδιοκτήτες τους, προς το δημόσιο.

Μέχρι τώρα, τα εν λόγω ακίνητα δεν μπορούσαν να μεταβιβαστούν με οποιαδήποτε αιτία, εάν ο κάτοχός τους, δεν εξοφλούσε τα χρέη προς την εφορία.

Με τη διάταξη του νόμου, προβλέπεται η άρση της κατάσχεσης, για χρέη προς το Δημόσιο, που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία, υπό την προϋπόθεση ότι ο φόρος θα παρακρατηθεί από το τίμημα της πώλησης.

Ειδικότερα, η διάταξη προβλέπει πως η ΑΑΔΕ, μετά από αίτηση του οφειλέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στο Δημόσιο, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

Πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.

• Το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
• Από το τίμημα της μεταβίβασης, παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης. Το ποσοστό παρακράτησης του προηγούμενου εδαφίου προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Εφόσον το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της παρούσας περίπτωσης είναι μεγαλύτερο του ποσού παρακράτησης της περ. α), για την άρση της κατάσχεσης παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο αυτό ποσό. Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης, υπερβαίνει το τίμημα, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
• Επίσης, εάν το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν απαιτείται η πλήρωση του όρων της ανωτέρω διαδικασίας.
• Η άρση της κατάσχεσης αίρεται με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ με την οποί καθορίζονται η διαδικασία, το έντυπο της απόφασης άρσης κατάσχεσης και η διάρκεια ισχύος αυτής.

Κληρονομιές

Με άλλο άρθρο του νόμου ξεμπλοκάρουν οι κληρονομιές, για την ολοκλήρωση των οποίων ο κληρονόμος δεν μπορεί να πληρώσει τον φόρο και προβαίνει σε αποποίηση ή εκκρεμεί η διαδικασία επί σειρά ετών.

Η διάταξη προβλέπει τη δυνατότητα σύνταξης και μεταγραφής συμβολαίου, με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα με επαχθή αιτία ή συνιστώνται από την ίδια αιτία εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητο που αποκτήθηκε αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, χωρίς προσάρτηση του πιστοποιητικού, που βεβαιώνει ότι υποβλήθηκε η δήλωση του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή ότι εκδόθηκε η πράξη προσδιορισμού του φόρου, αν η δήλωση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο και ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση ποσό που αντιστοιχεί στο όριο παρακράτησης.

Στην περίπτωση αυτή ο συμβολαιογράφος μνημονεύει υποχρεωτικά στο συμβόλαιο που συντάσσει την υποβληθείσα, κατά περίπτωση, δήλωση φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής, καθώς και τα στοιχεία αυτής.

Με την αλλαγή, ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής θα μπορεί να καλύπτεται από το τίμημα της μεταβίβασης, δηλαδή το συμβόλαιο θα μπορεί να συντάσσεται χωρίς το πιστοποιητικό που βεβαιώνει ότι υποβλήθηκε η δήλωση του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή ότι εκδόθηκε η πράξη προσδιορισμού του φόρου.

Ο συμβολαιογράφος μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, θα υποβάλει και τη δήλωση φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ταυτόχρονα με την υπογραφή του συμβολαίου, θα προσδιορίζει το ποσό του φόρου και της δήλωσης αυτής, θα το παρακρατεί από το τίμημα της πώλησης και θα το αποδίδει στην ΑΑΔΕ.

Τα καταπατημένα

Σήμερα οι Κτηματικές Υπηρεσίες του Δημοσίου διεκδικούν δικαστικά ακίνητα πολιτών, χωρίς να διαθέτουν τίτλο ή επικαλούµενες ότι ήταν δημόσια γη επί Τουρκοκρατίας, παρά την πάγια νοολογία του Αρείου Πάγου.

Το σχετικό άρθρο του νόμου προβλέπει, πως, το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα έναντι τρίτων αμφισβητώντας την κυριότητα ακινήτων και θα απέχει από την άσκηση αγωγών όταν:

• Ο  τρίτος απέκτησε την κυριότητα με τίτλο από επαχθή αιτία που μεταγράφηκε έως την 5η Ιουνίου 1993 ή απέκτησε την κυριότητα με άλλο παράγωγο τρόπο και ο τίτλος κτήσης του μεταγράφηκε στο οικείο υποθηκοφυλακείο έως την 11η Ιουνίου 1975. Η προϋπόθεση αυτή πληρούται και από τους τίτλους των δικαιοπαρόχων του, οι οποίοι μεταγράφηκαν έως την 5η Ιουνίου 1993.
• Ο τρίτος κατέχει το ακίνητο μετά από προσωρινό παραχωρητήριο ή έναρξη διαδικασίας διανομής, συμπεριλαμβανομένων των αγροτικών διανομών από οποιαδήποτε αιτία, καθώς και των διανομών αγροκτημάτων και συνοικισμών σε γηγενείς κληρούχους που έγιναν μετά τη δημοσίευση του ν. 18/1944 (Α’ 14), από το Δημόσιο προς τον τρίτο ή τον δικαιοπάροχό του, υπό την προϋπόθεση ότι η παραχώρηση ή η διανομή δεν ολοκληρώθηκε χωρίς υπαιτιότητα του δικαιούχου.
• Επί ακινήτων που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, ο τρίτος ή ο δικαιοπάροχός του: α) απέκτησε κυριότητα βάσει τίτλου, ο οποίος μεταγράφηκε μέχρι την 5η Ιουνίου 1993 ή β) συντρέχουν οι προϋποθέσεις των περί μη προβολής δικαιωμάτων κυριότητας από το Δημόσιο.
• Κατ’ εφαρμογή της αγροτικής εποικιστικής νομοθεσίας, έχει υποδειχθεί στον τρίτο ή σε δικαιοπαρόχους του από δημόσια αρχή, η εγκατάσταση σε συγκεκριμένο ακίνητο, ιδίως στο πλαίσιο διαδικασιών αποκατάστασης πληθυσμών (προσφύγων), αγροτικών διανομών και αναδασμών.

Προβλέπει επίσης, πως ο τρίτος αναγνωρίζεται δικαστικά ως κύριος έναντι του Δημοσίου, όταν το Δημόσιο δεν έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946 και ο ίδιος νέμεται καλόπιστα το ακίνητο για τουλάχιστον σαράντα (40) έτη πριν από την 19η Μαρτίου 2003. Στον χρόνο νομής του τρίτου προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων του που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις.

Οι διατάξεις αυτές, δεν εφαρμόζονται σε ακίνητα τα οποία, κατά την έναρξη ισχύος του νόμου:

• Εμπίπτουν στον ν. 998/1979 (Α’ 289), περί προστασίας των δασών και των δασικών εν γένει εκτάσεων της Χώρας, 
• Βρίσκονται εντός οριοθετημένου υδατορέματος, σύμφωνα με το άρθρο 3 του ν. 4258/2014 (Α’ 94), περί διαδικασίας οριοθέτησης ή εντός ζώνης πενήντα (50) μέτρων από τις οριοθετημένες όχθες αυτού, καθώς και εντός αιγιαλού, παραλίας, όχθης, παρόχθιας ζώνης ή πυθμένα,
• Αποτελούν πράγματα εκτός συναλλαγής, είτε ανήκουν στην κυριότητα, διοίκηση και διαχείριση του Δημοσίου, κατά το άρθρο 7 του Κώδικα νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστικής, περί κυριότητας, διοίκησης και διαχείρισης σε ακίνητα μνημεία, οργανωμένους αρχαιολογικούς χώρους και εν γένει ακίνητα πολιτιστικής κληρονομιάς, είτε είναι εκτός συναλλαγής κατά το άρθρο 966 του Αστικού Κώδικα.

https://www.sofokleousin.gr