Μεταρρύθμιση στον ΕΝΦΙΑ

Εξετάζονται παρεμβάσεις σε συντελεστές και κλιμάκια για την απορρόφηση των επιβαρύνσεων

 Παρασκευή 08/05/2026

Μεταρρύθμιση στον ΕΝΦΙΑ φέρνουν οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα ισχύσουν το 2028 - Όλα τα σενάρια

Νέες παρεμβάσεις στην κλίμακα αλλά και στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ μελετά η κυβέρνηση, για την αντιστάθμιση των επιβαρύνσεων που θα προκαλέσει η επικείμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων έως το τέλος του 2027.
Αν και ακόμη είναι νωρίς για να ληφθούν οι οριστικές αποφάσεις, το οικονομικό επιτελείο επεξεργάζεται ένα ευρύτερο πλέγμα αλλαγών που συνδέεται πιθανότατα με τη μετάβαση σε ένα πιο «δυναμικό» σύστημα αυτόματου προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών, καθώς η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών διευρύνεται διαρκώς.
Μάλιστα, σε πολλές περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, της Πάτρας, των Ιωαννίνων, αλλά και σε άλλα μεγάλα αστικά κέντρα, νησιά και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως το Ηράκλειο, τα Χανιά, η Ρόδος, η Σκιάθος, η Κέρκυρα, η Πάρος, η Νάξος, η Σαντορίνη και η Μύκονος, η διαφορά είναι χαοτική και σε ορισμένες περιπτώσεις εκτιμάται ότι ξεπερνά ακόμη και το 50%.
Το παράδοξο είναι ότι οι αντικειμενικές αξίες σε παλαιότερα διαμερίσματα βρίσκονται σε πολύ μεγάλη απόσταση από τις τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται σήμερα οι αγοραπωλησίες, ενώ ακόμη μεγαλύτερη είναι η απόκλιση στα καινούργια.

Στα ύψη οι τιμές 

Η άνοδος του κατασκευαστικού κόστους, ο πληθωρισμός και η μεγάλη ζήτηση για κατοικίες, ιδιαίτερα για νεόδμητες, έχουν εκτινάξει τις αγοραίες τιμές, την ώρα που οι αντικειμενικές παραμένουν «παγωμένες» από τον Ιούνιο του 2021. Έκτοτε, και παρά την έντονη κινητικότητα στην αγορά, δεν έχει πραγματοποιηθεί νέα αναπροσαρμογή, με αποτέλεσμα η ψαλίδα να ανοίγει σταθερά υπέρ των εμπορικών αξιών.
Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται και ο σχεδιασμός για ευθυγράμμιση των τιμών, που τοποθετείται χρονικά για τον Οκτώβριο του 2027, προκειμένου να ισχύσουν από την 1η Ιανουαρίου 2028, εφόσον βέβαια η κυβέρνηση λάβει τη σχετική απόφαση.
Το επικρατέστερο σενάριο προβλέπει ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών σε όλη την χώρα θα γίνει αυτόματα με το νέο ηλεκτρονικό σύστημα που παρακολουθεί τις μεταβολές στις εμπορικές τιμές (αγορές, συµβόλαια, κλπ ) και σε συνδυασμό με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου (θέση, επιφάνεια, όροφος, χρήση γης, πρόσβαση σε υποδομές), θα τις προσαρμόζει πάνω στις τιμές ζώνης της Εφορίας.
Έτσι, σε περιοχές με απότομη άνοδο των εμπορικών τιμών θα προκύπτουν αντίστοιχες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες, ενώ όπου καταγράφονται μειώσεις – κάτι που προς το παρόν δεν αποτυπώνεται στην αγορά – οι τιμές θα ακολουθούν καθοδική πορεία. Στην πράξη, οι μεταβολές αυτές θα επηρεάζουν άμεσα τους δεκάδες φόρους και τέλη που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία, με αποτέλεσμα σε περιοχές όπου καταγράφεται ραγδαία αύξηση των τιμών να αναμένονται σημαντικές επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες.

Τα σενάρια

Ακριβώς σε αυτό το σημείο εντοπίζεται και η ανάγκη για ενδεχόμενες παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ. Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών αναγνωρίζουν ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, εάν μετακυλιστεί αυτούσια στον φόρο, θα μπορούσε να οδηγήσει σε δυσανάλογες επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες, ιδίως για όσους διαθέτουν ακίνητα σε περιοχές που έχουν καταγράψει μεγάλες αυξήσεις τα τελευταία χρόνια. Ως εκ τούτου, εξετάζεται το ενδεχόμενο αναπροσαρμογής των συντελεστών, ώστε να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά.
Στο τραπέζι βρίσκονται διάφορα σενάρια. Ένα από αυτά προβλέπει την προσθήκη νέων συντελεστών στην κλίμακα υπολογισμού του βασικού φόρου, με στόχο να περιοριστούν οι επιβαρύνσεις για ιδιοκτήτες με μικρή και μεσαία ακίνητη περιουσία, καθώς υπάρχει ο κίνδυνος πολλοί φορολογούμενοι να «μετακινηθούν» σε υψηλότερα κλιμάκια και να καταβάλλουν συγκριτικά μεγαλύτερους φόρους.
Ένα δεύτερο σενάριο εξετάζει την περαιτέρω ενίσχυση της προοδευτικότητας του φόρου, με μεγαλύτερη επιβάρυνση για ακίνητα υψηλής αξίας ή για ιδιοκτήτες με μεγάλη συνολική περιουσία. Σε κάθε περίπτωση, η κατεύθυνση που δίνεται είναι η διατήρηση του συνολικού δημοσιονομικού αποτελέσματος σε σχετικά σταθερά επίπεδα, με εσωτερική ανακατανομή των φορολογικών βαρών.
Επί τάπητος θα βρεθεί και ο συμπληρωματικός φόρος ο οποίος επιβαρύνει φορολογούμενους με ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ που κατέχουν έστω και ένα μικρό ποσοστό επί ακινήτου συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να ανεβάσει τον αριθμό των ιδιοκτητών ακινήτων που θα πιαστούν στην «παγίδα» του συμπληρωματικού φόρου και θα κληθούν να πληρώσουν επιπλέον ΕΝΦΙΑ για την ακίνητη περιουσία τους.
Σήμερα, ο ΕΝΦΙΑ παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητος ως προς τη βασική του αρχιτεκτονική. Αποτελεί έναν από τους πλέον αποδοτικούς φόρους, με σταθερή συμβολή στα δημόσια έσοδα, αποφέροντας κάθε χρόνο περίπου 2,3 δισ. ευρώ στα κρατικά ταμεία. Οι τελευταίες παρεμβάσεις από το οικονομικό επιτελείο επικεντρώθηκαν κυρίως σε στοχευμένες μειώσεις και εκπτώσεις - όπως αυτές που συνδέονται με την ασφάλιση κατοικιών έναντι φυσικών καταστροφών ή με ειδικές κατηγορίες ιδιοκτητών - χωρίς να αλλάξουν οι βασικοί συντελεστές ή τα κλιμάκια.
Δεν αποκλείεται η μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ να συνδεθεί με μια συνολική επαναξιολόγηση της φορολογίας ακινήτων. Ήδη εξετάζονται παρεμβάσεις και σε άλλα πεδία, ακόμη και στη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια, μολονότι από φέτος ισχύει νέα κλίμακα, με στόχο την ελάφρυνση των μικροϊδιοκτητών και την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Ωστόσο, το τοπίο αναμένεται να ξεκαθαρίσει μέσα στο καλοκαίρι, ενώ το εύρος των κινήσεων θα εξαρτηθεί από τον διαθέσιμο δημοσιονομικό χώρο και τις δυνατότητες για παροχές.

Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr